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阳光总在风雨后:记一次难忘的盘活经历
作者:admin 发布于:2017-05-15 16:15 点击量:

                                                                            1、项目简介
     债务人
:QF市地毯厂

借款情况:4笔借款合计本金1537万元

抵押担保情况:其中三笔借款由QF市地毯厂房产设备作抵押,一笔借款由当时的QFEQ工业集团总公司提供担保,后来改制为QF市三产办公室,为全额拨款事业单位。借款到期后,借款人和担保人都失去了还款能力。

司法进展:中国银行QF支行依法进行了起诉,经过强制执行,QF市地毯厂抵押的房产和土地过户给中国银行,后中国银行经过拍卖收回了150万元,其余贷款损失。

 

2、前期尽调与项目分析

 

这个项目是JN地区比较大的项目,一直比较受关注。前手已经尽调回很多材料,最关键的信息是地毯厂的财产拍卖公告和资产评估报告,其对过户给中国银行的房产和土地进行了详细的说明:房产面积合计18304平方米,土地面积19861平方米,经过公开拍卖被QFRY地毯有限公司购得,QFRY地毯有限公司实际上是QF地毯厂法人代表ZGX成立的有限责任公司,目前正常存续。

 

3、盘活点的发现及盘活

 

1、土地拍卖后有剩余

因为QF市的查询渠道一直不是很通畅,国土资源局和房管局都不能进行查询,后来在渠道主管谢姐的努力下终于打通了QF市的查询渠道。经过QF市国土资源局查询土地内档,原QF市地毯厂名下的土地面积为26413平方米,是1994年划拨的工业用地,中间没有经过任何变更。

可见,2003年拍卖的土地只是其厂区的一部分,而不是全部资产。经过初步测算,QF市地毯厂名下大约还剩余6000多平方米的土地和地上建筑物。

 

2、核对剩余土地位置:如何落实其剩余的土地和房产究竟是哪一部分?如何才能把拍卖的部分和未拍卖的部分与现场对应起来?

最初工作人员是想通过现场访谈确认被拍卖的房产和土地具体是哪一部分。但是经过现场尽调,我方发现QFRY地毯有限公司在购买了QF地毯厂的资产,实际经营状况一直很差,早已停止经营,只是正常参加年检。其现存的厂区租赁给两家企业使用,一家是XDF服装有限公司,另一家是HG甜菊制品有限公司,所以公司现靠每年的租赁费安置200多名下岗员工。

我方与QFRY地毯有限公司现在的负责人S经理进行了访谈,他一口咬定QFRY地毯有限公司接收了QF市地毯厂的所有房产和土地,现在的厂区都归QFRY地毯厂所有。

但经过现场调研,工作人员发现HG甜菊制品有限公司和XDF服装有限公司两个企业的中间由一道墙分隔为东西两个厂区,XDF服装有限公司位于东厂区,即原QFRY地毯有限公司的经营场所,占据了QF地毯厂原厂区的绝大部分,建筑物相对比较新,而HG甜菊制品有限公司所租用的厂区看起来则相对较旧。

工作人员大胆猜测,QFRY地毯有限公司购买的厂区只是现XDF服装有限公司所占用的东厂区,而HG甜菊制品有限公司租赁的西厂区是QF地毯厂的剩余财产。

回公司以后,工作人员通过谷歌卫星地图对土地现场进行测算,测量结果显示厂区总面积约26000平方米,XDF所占用的东厂区面积约19000平方米,HG甜菊的厂区面积约6000多平方,与拍卖公告中所显示面积基本一致。

 

3、房产内档证明猜想:如何把证据落实到纸质材料呢?

卫星地图只能作为辅助证据,土地内档中虽然有厂区的房屋平面图,但没有标注具体的面积,无法与拍卖评估报告中的房屋面积对应起来,更无法区分哪些房屋及其土地使用权已经拍卖。

经过商议,工作人员把希望放在了QF地毯厂的房产内档,大家提议:对比房产内档中的房屋平面图和拍卖公告中的房屋明细表,把面积相同的建筑物一一对应,然后标注已经拍卖的房屋及其相应占用的土地,剩下的部分就是地毯厂的剩余财产。此方法逻辑上具有可行性。

具体操作上遇到了很大问题,QF市房管局的查询渠道一直不是很畅通,所以查询房产内档的过程非常艰难。最终,在渠道主管谢姐的协助下,房管局即将下班的时候,我方查回房产内档,且顺利打通了房管局的查询渠道。

工作人员立即对比房产内档中的房屋平面图,把拍卖公告的所有房屋落实到了具体建筑上,结果显示,房屋平面图与现场完全一致。所拍卖的房屋和土地位于现在XDF服装有限公司所租用的东厂区,HG甜菊制品有限公司所租用的西厂区是QF地毯厂的剩余财产。

 

至此,所有的猜测终于有了扎实的证据支持,项目经过数批项目专员的尽调终于盘活。

 

4、盘活感悟

 

1. 充分运用现代化的尽调工具。这个项目有一个非常具有关键作用的尽调工具就是谷歌卫星地图,通过卫星地图进行全景化的现场还原,可以非常精确的测算出现场的位置、面积、布局等相关信息。

2. 在合乎逻辑的前提下大胆进行猜测。大胆的对所掌握的证据进行怀疑,猜测一切的可能性,并且想方设法为自己的猜测寻找事实依据,是项目盘活的关键。千万不要怀疑自己的思路,可以用事实证据否定自己的猜测,但是绝不能怀疑自己的猜测。

3. 不言放弃。阳光总在风雨后,最难开采的岩石下往往蕴藏着最具有价值的宝藏。这个项目最大的盘活点就是查询到了房产内档,从而可以把房屋平面图与拍卖公告相对应起来。而房管局也是当地最不好查的部门之一,因此,在尽调工作中一定要不畏艰难,勇往直前,成功有时候就是取决于最后的一小步。

4. 集思广益,通力合作。一定要有团队意识,没有完美的个人,只有完美的团队,把团队当中每一个人的潜力都发挥出来,注重各部门之间的紧密配合,才能达到1+1>2的效果。

5、房产内档的重要性。房产内档除了面积、位置等基本信息外,还有能够确认现场细节的一些东西,比如房屋平面图,以及周边建筑物的信息等。

6、细节决定成败。一定要深入尽调企业财产信息,用心发现剩余财产。仔细对比手头掌握的各种财产证据,发现其中存在的疑点,从而顺藤摸瓜,发现企业的剩余财产价值。不要因为有些财产被拍卖了或者被转移就把项目放下了,仔细看一看有没有疑点,细节决定成败。 

(本文为新大唐原创,转载请注明出处)